أصدرت شركة بلتون المالية القابضة، تقريرا بحثيا تناولت فيه تقييم شركات محافظ الأراضى وبالتحديد سهمى شركتى مدينة نصر للإسكان والتعمير، مصر الجديدة للإسكان والتعمير، باعتبار أن 75-90% من تقييم هذه الشركات مدعوم بتقييم محفظة الأراضي مقارنة بتقييمات المساحات المطورة في الشركات النظيرة، ووضعت في الاعتبار عوامل أكثر تحفظاً، على سبيل المثال، تثبيت أسعار قطع الأراضي الجديدة التي ستُطرح خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، وتخفيض سعر المتر المربع ليتماشى مع سعر البيع الأخير لقطع الأراضي المطروحة في المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية.

وأضافت بلتون، أنه بالنسبة لتقييم شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، إذا تم خفض سعر بيع / للمتر المربع خلال عام 2018 متوقع من 4500 جنيه للمتر إلى 3500 جنيه للمتر، وذلك في ضوء سعر البيع الأخير للمتر المربع في المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية الجديدة، والأسعار المرتقبة فى المرحلة الثانية، فإنه مع تثبيت أسعار الأراضي خلال الأعوام الثلاثة المقبلة مع الحفاظ على تصاعد التكلفة، ومن ثم انكماش هوامش الأرباح في الثلاثة أعوام الأولى، نتج الافتراض قيمة عادلة 35.00 جنيه للسهم، متضمناً ارتفاع محتمل بنسبة 20% عن سعر السوق الحالي، وصافي قيمة حالية/ للمتر المربع عند 625 جنيه، لتستقر قيمتنا العادلة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير عند 70.10 جنيه/ للسهم مع التوصية بالشراء.

أما بالنسبة لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير يصل 11.40 جنيه/ للسهم، فمع تطبيق الافتراضات السابقة، مع اختلاف سعر بيع المتر المربع المستخدم عند 4000 آلاف جنيه للمتر المربع خلال 2018 متوقع في تاج سيتي (مقارنة بـ 5000 جنيه للمتر المربع في نموذج التقييم الحالي) و3500 جنيه للمتر المربع بمشروع سرايا (مقارنة بـ 3800 للمتر المربع في تقييمنا الحالي)، فإن استخدام سعر بيع المتر المربع في العاصمة الإدارية الجديدة كعامل في نموذج تقييم شركة مدينة نصر متحفظاً لأنه مع الاتجاه نحو العاصمة الإدارية الجديدة، من المفترض أن تنخفض أسعار الأراضي نسبة إلى القاهرة الجديدة.

وتابع: "وبالتالى أدى ذلك إلى وصول أقل تقييم لشركة مدينة نصر إلى 11.40 جنيه للسهم، ما يعني ارتفاع محتمل بنسبة 10% عن سعر السوق الحالي، كما أن صافي القيمة الحالية الضمني/ للمتر المربع في تقييم شركة مدينة نصر يبلغ 1600 جنيه / للمتر المربع، وتستقر القيمة العادلة الحالية لشركة مدينة نصر عند 19.60 جنيه للسهم مع التوصية بالشراء.

وأرجعت بلتون، السبب الرئيسي وراء الفارق الكبير بين صافي القيمة الحالية لكل من شركتي مصر الجديدة (625 جنيها للمتر المربع) وشركة مدينة نصر (1640 جنيها للمتر المربع) هو أن شركة مدينة نصر تتبنى استراتيجية ناجحة لتطوير الأراضي وتحويلها إلى مشاريع عقارية ذات قيمة إضافية في كافة مشروعاتها مقابل استراتيجية شركة مصر الجديدة البطيئة لتطوير أراضيها. في الوقت نفسه، لدى شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير 5 طروحات تشغيلية في كل من مشروعات تاج سيتي وسراي، بالإضافة إلى اتفاق تقاسم إيرادات مع شركة بالم هيلز (كابيتال جاردنز) في سراي. في حين لدى شركة مصر الجديدة اتفاق تقاسم إيرادات واحد فقط مع شركة سوديك في نيوهليوبوليس، مع عدم التطوير على الإطلاق بمشروع هليوبارك.